Cálculo por defecto y valores estimados: la gran diferencia

certifacil114Tras la entrada en vigor de la normativa refundida de la certificación energética, la propiedad de los inmuebles que estén en el mercado inmobiliario deberá contratar un técnico certificador que le asigne la etiqueta energética. A día de hoy el cálculo simplificado solamente se realiza utilizando uno de los dos programas reconocidos, el CE3 y el CE3X.

Como paso previo, deberemos elegir con qué  programa vamos a realizar el cálculo. Dependerá básicamente del análisis de su precisión frente a CALENER, que a su vez depende del tipo de inmueble a certificar y de la zona climática en que se encuentre. En este mismo blog están publicadas dos entradas anteriores donde se dan los resultados de los test de precisión del programa CE3 y del programa CE3X. Con las tablas que se aportan en dichos artículos es bastante sencillo tomar la decisión correcta: elegiremos el que sea más preciso para la zona climática y el tipo de inmueble a certificar.

Tras la preceptiva inspección, el técnico debe obtener los datos relevantes del inmueble, que expresen el rendimiento de sus instalaciones térmicas y la capacidad del aislamiento térmico de la envolvente que limita su espacio habitado. El propio programa, partiendo de la clase del equipo y la antiguedad de la construcción, proporciona unos datos por defecto para cada elemento, que están del lado de la seguridad del cálculo: los datos por defecto son siempre mucho peores que los que se obtendrían con un análisis ajustado de cada elemento.

La existencia de los datos por defecto no implica que el técnico deba usar este tipo de datos para cualquier elemento. Entendemos que solo deben usarse datos por defecto en aquellos casos en los que sea imposible, sin realizar ensayos destructivos, estimarlos, medirlos o deducirlos aplicando la lógica constructiva. Estos datos fruto de la elaboración del técnico son denominados por el programa de cálculo como datos estimados y datos conocidos.

En el anexo IV del modelo oficial del certificado energético se exige al técnico certificador que detalle las comprobaciones, pruebas e inspecciones que ha realizado en el inmueble. Este apartado no existiría si se puediera trabajar solo con valores por defecto; y carecerían de sentido las inspecciones autonómicas previstas. Es necesario estimar los rendimientos de las instalaciones térmicas y los valores de cálculo de la envolvente; para esto es necesaria la formación específica.

Todo certificador experimentado conoce la dificultad de establecer fielmente el rendimiento estacional de los equipos térmicos. Como ejemplo típico, el valor por defecto de la bomba de calor es del 150%. La realidad es que la mayor parte de estas instalaciones tienen como promedio un rendimiento estacional real cercano al 300%, superando esta cifra los modelos más modernos.

Aportamos el ejemplo de un certificado energético redactado con los dos criterios. Introduciendo solamente valores por defecto, el primero asigna la etiqueta G al inmueble. El segundo mejora la etiqueta hasta la E. La diferencia es afinar los valores de los equipos térmicos y de la envolvente. Pueden descargarse ambos certificados en este enlace.

Pensamos que los propietarios de inmuebles se someterán a sus nuevas obligaciones en la creencia de que su inmueble puede salir perjudicado tras obtener su etiqueta. En los países donde la etiqueta energética está en vigor se ha producido la depreciación energética. Obedece a la implacable lógica del capitalismo: las viviendas con los peores equipos y aislamientos pierden valor en beneficio de las mejores. Puro darwinismo energético.

En CertiFACIL somos conscientes de que la formación resulta vital. En la práctica, la certificación energética se va a utilizar como una auténtica “tasación energética”. De hecho sabemos de empresas de tasación inmobiliaria que están adaptando el software para incluir este nuevo factor en sus valoraciones. Es la manera de justificar los honorarios del técnico certificador, porque en este contexto un técnico sin formación, con el abuso de los valores por defecto, con toda probabilidad asignará una etiqueta anormalmente baja. Ese es el motivo de que nuestro criterio de admisión sea el de pedir formación específica a los técnicos, que con la práctica se convertirán en auténticos especialistas.

    • Carlos Aranda, el 7 marzo, 2013, a las 3:23

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    Exacto!!!, al igual que pasa con las Tasaciones, como técnicos tenemos capacidad para valorar, pero debemos formarnos correctamente, pues un “mal tasador”, no realizará una valoración correcta de la vivienda, y no por falta de experiencia precisamente, si no por no recibir una formación adecuada, que pueda hacerle creer, que lo que esté valorando, lo este valorando bien, no siendo así, de ahí la importancia de los organismo de control y validación, para rectificar dichos valores y advertir y supervisar el criterio del tasador, siempre que se detecte que el valor no se encuentre dentro de unos parámetros o en su caso que lo justifique, los Técnicos Certificadores debería de operar bajo el control de una sociedad o plataforma que garantice que “Su Certificador”, actúa con conocimientos no solo suficientes, si no de experto y calidad de la materia, para garantizar que el Certificado Energético o/y Valoración Energética, no da lugar a dudas, para que la etiqueta energética de la vivienda o local sea del Tipo correcto, siendo por tanto la Profesionalidad, la que a través del tiempo, de la Experiencia al Certificador Energético

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      Hola Carlos, ese creemos que debe ser nuestro factor diferencial; y la calidad tiene un precio. Un saludo

      • Claudio, el 7 marzo, 2013, a las 13:17

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      Totalmente de acuerdo contigo. entiendo que lo más comodo para empresas como certifacil o similares es hacer la labor comercial y de distribución de los encargos, pero para un trabajo de calidad dabería existir algún departamento especializado que controle la calidad de lo certificado, y que además sirva de ayuda a los certificadores en las posibles dudas que van a surgir.

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        Hola Claudio, sí tenemos preparado el control de calidad. El colaborador, al cerrar el expediente, nos envía una copia del certificado una vez cerrado el expediente. Por otra parte hemos implementado un servicio de asistencia técnica que no tardará en empezar a funcionar. Un saludo

    • ric, el 7 marzo, 2013, a las 17:28

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    En nuestras manos está el no sucumbir al mercadeo en el que se han convertido las ITEs y ser conscientes de la importancia de este trabajo.

    • Antonio J. Romero, el 7 marzo, 2013, a las 21:16

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    Estoy totalmente de acuerdo en que trabajando con valores estimados está mejor justificado nuestro trabajo y teoricamente el resultado debe ser más preciso. Pero el problema que sigo viendo es que la posibilidad de trabajar con dos programas distintos arroja muchas dudas de cual es el sistema más idoneo, dada la disparidad de resultados que a veces se produce entre CE3 y CE3X. Recientemente he comprobado como un edificio de los años 50 calculado con valores estimados con CE3 daba una calificacion G, mientras que con los mismos valores estimados CE3X daba una E. Sin embargo calculando con CE3X con valores por defecto para un edificio de esa antigüedad daba también una G, que parece una calificación mucho más logica para un edficio de esa antigüedad y calidades basicas. ¿Era mejor el resultado que nos daba CE3X con valores estimados o con valores por defecto?

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      Hola Antonio, una vez descartado el uso indiscriminado de los valores por defecto, que son siempre pesimistas, queda el problema de elegir programa. Obviamente debería elegirse el que más favorezca al cliente dentro de la legalidad. Las tablas estadísticas que os aportamos en los dos post de comparativa frente a CALENER están obtenididas usando valores estimados y conocidos. Según la zona climática y el tipo de edificación, debiera elegirse el programa que de más exactitud en la comparativa. O mejor aún, hacer el cálculo con el programa elegido por el método anterior y luego tantearlo con el otro, porque teniendo ya los datos no cuesta mucho tiempo. Un saludo

    • Xavier, el 8 marzo, 2013, a las 12:31

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    A mi modo de ver, si queremos demostrar nuestra calidad y profesionalidad en el trabajo, habrá que reducir a la mínima expresión los valores por defecto y estimados. Tendría que ver algun modo de verificar esto por parte del colectivo. De lo contrario, estamos cometiendo un fraude al cliente emparado por la ley.

    Seamos conscientes de que si sale la ley, es por las sanciones económicas que vendrian por parte de la Union Europea al estado español por incumplimiento de directiva. Pues eso, hecha la ley hecha la trampa, sin duda alguna, somos los reyes de la picaresca. Y esto va en detrimento de nuestra imagen profesional.

    Ayer tuve una reunion con el visador de mi colegio profesional, que es gato viejo y me hizo el siguiente pronóstico: los “profesionales” que estan reventando precios es porque: no visitarán el edificio y con la referencia catastral y una foto de fachada hecha por el usuario ya se apañan y te harán un certificado exprés, sin mas!!!, porque la ley permite valores por defecto y estimados!, y porqué no hay nadie detrás que verifique la calidad del certificado. Y ESO NO ES SERIO!

    Habria que poner coto a este fraude legal, o pasará como en las ITEs

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      Hola Xavier, nosotros sí vigilaremos los certificados expedidos por nuestros técnicos. Es cuestión de tiempo que el usuario se de cuenta de que por ahorrarse 120€ su piso va a perder 15.000€ de valor de mercado. La ley permite valores por defecto, pero no todos los valores por defecto. Hay un apartado, destinado a hacer más sencilla la labor de inspección, donde el técnico debe describir qué operaciones ha llevado a cabo para determinar los valores empleados. En cualquier caso, nuestra línea es clara y entendemos que la correcta. ¿Que este país no es serio? Ya lo sabemos desde que éramos niños, y nos hemos apañado para salir adelante. Un saludo

        • Antonio J. Romero, el 8 marzo, 2013, a las 13:02

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        Para evitar malas practicas no estaría de más que se estableciese de alguna manera la obligatoriedad de que la certificacion energetica llevase necesariamente fotos interiores del inmueble y de sus instalaciones, así como un croquis.

      • Francisco Bustio Escorza, el 11 marzo, 2013, a las 19:13

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      Completamente de acuerdo Xavier, pero como calificas la envolvente de un edificio de hace 40 años?, solamente con ensayo destructivo, y eso significa molestias al cliente. Yo tambien estoy de acuerdo de que se debe profesionalizar este trabajo, y no meter parametros pre existentes en el programa.

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        Eso lo podemos contestar nosotros. Hay dos maneras, medir el valor o estimarlo por lógica constructiva. La primera forma es, por ejemplo, utilizando un medidor de la transmitancia térmica de tres sensores (dentro de poco explicaremos como funciona) Automáticamente te da los valores en el registro del aparato. La segunda, sobre todo para los aparejadores y arquitectos, es más cercana: la medición dimensional. Los grosores de los tabiques se miden en los marcos de las puertas; los de los forjados en el hueco de escalera y/o los balcones. Para los muros compuestos hay que poseer algo de experiencia o acervo constructivo. Se mide el grosor total, se observa el revestimiento y su grosor (se mide en los marcos de las ventanas y goterones). Ahora el proceso es de sustracción y de aplicar la historia. ¿qué tipo de cámara y de aislamiento se ponían en este tipo de edificios en tal año? Se puede dedecir por la normativa axistente en el momento, que a grandes rasgos se resume en cuanto al aislante: Antes de 1979 cámara de 3 cms, sin aislante. Después cámaa de 3 cms cn 2 cms de poliuretano expandido o similar. Simplemente pedimos dedicación y respeto al cliente.

          • Antonio J. Romero, el 11 marzo, 2013, a las 20:29

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          A ver compañeros, está bien ser riguroso, pero no vayamos a caer en el error de desprestigiarnos nosotros mismos nuestro trabajo antes de que empiece esta historia. Si empezamos a decir ya que una certificación energetica con valores estimados es un fraude para el cliente, mal vamos. Solo quiero recordar, en este aspecto, que las certificaciones energeticas de los edificios nuevos, también son estimadas, pues se suponen unos valores teoricos en el proyecto, que quedan pendientes de una perfecta ejecución posterior, sin que estos valores se ratifiquen posteriormente mediante ensayos. Está claro que el margen de error es mucho menor que el que pueda haber en la estimación de un edificio antiguo, pero tengamos claro que no deja de ser una estimación. En cualquier caso, aun contando con los instrumentos necesarios para medir las transmitancias de todos los elementos ( cerramientos, particiones, cubiertas, suelos, puentes termicos, huecos,etc) realizar todas las mediciones necesarias supondría un arduo trabajo que para nada tiene que ver con los precios estimativos que se están manejando. Y sobre todo no creo que este sea el espiritu del RD que pronto (esperemos ) se aprobará.

          1. Hola Antonio, ya te echábamos de menos. Precisamente es lo contrario: prestigiar la marca y el colectivo mediante un trabajo profesional y respetuoso con el cliente, que tiene su precio. La publicidad que estamos preparando va en ese sentido: “cada euro que se ahorre en pagar a un técnico poco dedicado le va a costar 100 de valor de su inmueble” Lo decimos porque podemos, porque es una verdad incontestable y a la vez un poderoso argumento de venta.
            Hemos hecho un muestreo de 500 certificaciones, y más del 85% han dado dos etiquetas peor con todos los valores estimados. Eso es un hecho. Pretendemos dar al cliente una diferencia profesional, a un precio diferente. Repetimos que no queremos dar cifras, pero a los precios que se están barajando para trabajar con la banca solo se puede realizar un simulacro de certificación. Para desprestigiar la profesión ya están las empresas que dicen que les envíen por mail la referencia catastral y una foto y que te hacen la certificación “en un rato”. Parece que aquí todos se olvidan de que va a haber inspecciones y que el responsable de la etiqueta es el propietario, que recibirá la sanción y luego verá como se la coloca al técnico. Y el cliente ya no se acordará de lo poco que ha pagado: “yo a ud le encargué un trabajo profesional y debe responder” ¿quién de nosotros no se ha oído eso alguna vez? Y al cliente no le va a gustar un pelo descubrir que con un poco más de dedicación por parte del técnico su vivienda hubiera valido más, haya pagado lo que haya pagado.
            Nadie dice que no haya ocasiones en que sean inevitables algunos valores estimados, por ejemplo en calderas o elementos constructivos cuya composición no se puede deducir razonablemente. Si calculas el tiempo que lleva todo (y ahora está claro que las medidas de mejora hay que hacerlas) trabajar por debajo de los precios que se ponían de comparación antes es directamente imposible si se quiere hacer un trabajo que de sentido a la normativa, como tú dices. Un saludo

            • antonio j. romero, el 11 marzo, 2013, a las 21:41

            No se si quizá no me explicado bien. Este ultimo post vuestro defiende trabajar con valores estimados en lugar con valores por defecto. Cosa con la que yo estoy de acuerdo. Ha habido alguna respuesta de un compañero en el sentido ( a lo mejor yo lo he interpretado mal) de que sólo con valores conocidos ( ensayados) tiene sentido la certificación. Esta postura me parece muy exagerada y contraproducente. Y en vuestra ultima respuesta me parece que donde pone “estimados” quereis decir ” por defecto”, o que habeis entendido en mi respuesta ” por defecto” donde yo decía “estimados”. En resumen,y por ser claritos: A mi modo de ver; valores por defecto= mal, poco recomendable, sólo en casos de fuerza mayor. valores estimados= bien. Valores conocidos= deseable pero inviable en las mayoría de los casos.

    • RafaelBT, el 8 marzo, 2013, a las 12:51

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    Ha salido un nuevo Calener VYP, se supone para poder incorporar edificios existentes, pero con problemas informáticos diversos, no carga las librerías de marcos en windows XP, en windows mas avanzados no salen las cámaras de aire.
    Resumen avanza el programa pero sigue fallando

    • RafaelBT, el 8 marzo, 2013, a las 13:39

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    Me contesto a mí mismo, han vuelto a colgar en la página del ministerio la versión anterior de Calener VYP.

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    Hartito estoy en los pocos meses que llevamos de certificado energético de ver cómo las malas artes se están imponiendo al servicio de calidad. Espero que algo cambie (legislación, sanciones, concienciación,…) el rumbo de las cosas. Os felicito por el blog, se nota que lo hacéis con cuidado y conocimiento de causa. Y gracias por compartir de vez en cuando mis publicaciones.

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      De nada Antonio, tu contenido suele ser de calidad e interés, y por eso te ayudamos a compartirlo.
      También puedes publicar si lo deseas en nuestro otro blog ahorroenergetico.org
      Un cordial saludo.

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